លោក David Van នាយក​គ្រប់គ្រង​ប្រចាំ​តំបន់​នៃ​ក្រុមហ៊ុន​ប្រឹក្សា​យោបល់​គឺ​ក្រុមហ៊ុន Bower Group Asia។ រូបថត សហការី

ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ ​នៅ​តែ​ទាក់​ទាញ ប៉ុន្តែ​ ឧបសគ្គ​នៅ​តែ​មាន​ក្នុង​ឆ្នាំ ​២០១៧

ស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានគេស្គាល់ថា ជាភាពងាយនឹងបង្កហានិភ័យ ដែលបានបង្ហាញសញ្ញាណឱ្យឃើញក្នុងករណីខ្លះនៅឆ្នាំ ២០១៦។ នៅឆ្នាំនេះវាបានចាប់ផ្តើមយ៉ាងខ្លាំងជាមួយនឹងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ ដែលបន្តសម្ទុះនៃការសាងសង់យ៉ាងខ្ជាប់ខ្ជួនដែលបានកំណត់ កាលពីឆ្នាំ ២០១៥ កន្លងមក។

ទោះបីយ៉ាងណាការព្រួយបារម្ភចំពោះការផ្គត់ផ្គង់ដែលលើសហួសតម្រូវការបានញាំញីទីផ្សារនេះនៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ២០១៦ ដោយបានបង្ខំឱ្យក្រុមហ៊ុនមួយចំនួនធ្វើការផ្អាកការផ្គត់ផ្គង់។ ចំពោះការផ្គត់ផ្គង់ដែលមានរួចទៅហើយ។

សម្រាប់ឆ្នាំ២០១៧ ភ្នំពេញប៉ុស្តិ៍អចលនទ្រព្យ បានពិភាក្សាជាមួយលោក David Van នាយកគ្រប់គ្រងប្រចាំតំបន់ នៃក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាយោបល់ គឺក្រុមហ៊ុន Bower Group Asia ដើម្បីទទួលបានការយល់ដឹងខ្លះៗទៅលើបញ្ហាប្រឈមមួយចំនួន និងឱកាសដែលមានសម្រាប់ទីផ្សារក្នុងស្រុក។

១.ក្នុងឆ្នាំ២០១៥ និងឆ្នាំ២០១៦ បានក្លាយជារយៈពេលដែលមានការរីកចម្រើនខ្លាំងសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ជាមួយនឹងការវិនិយោគពីបរទេសច្រើនហូរចូលទៅក្នុងប្រទេសនេះ។ តើលោកគិតយ៉ាងណាចំពោះនិន្នាការនេះសម្រាប់ឆ្នាំ២០១៧ខាងមុខនេះ? តើលោកអាចពន្យល់ពីការបន្តនិរន្តរភាពបែប នេះឬយ៉ាងណា?

វាមិនមែនជាការសម្ងាត់នោះទេ ដែលថា ពិភពលោកកំពុងតែត្រៀមសម្រាប់ការរីកចម្រើនខ្លាំងនៅឆ្នាំ២០១៧ បន្ទាប់ពី ការធ្លាក់ចុះទីផ្សារភាគហ៊ុនមួយចំនួន បណ្តាលឲ្យមានការធ្វើការផ្លាស់ប្តូរនាប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះជាមួយនឹងកំណើនសេដ្ឋកិច្ច។ មានផ្នែកជាច្រើននៃពិភពលោករួមទាំង សហរដ្ឋអាមេរិក សហភាពអឺរ៉ុប ប្រទេសចិន…។

លុយក្តៅៗ ដែលត្រូវបានប្រើប្រាស់ដោយធនាគារពីប្រទេសចិន បានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សផងដែរ គឺចាប់តាំងពីប្រធានាធិបតី ស៊ី ជីនពិង បានដាក់គំនាបលើវិស័យដ៏គ្រោះថ្នាក់មួយចំនួននាពេលកន្លងមក។ គម្រោងដែលមានស្រាប់មួយចំនួនត្រូវបានផ្តល់ឱ្យបញ្ចុះតម្លៃកាន់តែច្រើន ដើម្បីទាក់ទាញអ្នកទិញថ្មី។ ទាំងអស់នេះគឺជាសញ្ញាចង្អុលទៅរូបភាពសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក មិនសុទ្ធតែមានជោគជ័យដូចការរំពឹងទុកសម្រាប់ឆ្នាំ ២០១៧ ហើយប្រទេសកម្ពុជាក៏មិនអាចគេចផុតពីផលប៉ះពាល់ផងដែរ។

២.តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសកម្ពុជា នៅតែមានភាពទាក់ទាញសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍បរទេស និងក្នុងស្រុក ឬជាការកើនឡើងនៃបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ ដែលអាចនឹងបង្ខំឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចង់ទាញយកតម្លៃដើមត្រឡប់មកវិញក្នុង ពេលឥឡូវនេះតែម្តង ឬក៏លោកអាចវាយ តម្លៃបានយ៉ាងដូចម្តេច?

ការទទួលបានផលត្រឡប់មកវិញពីការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ (ROI) របស់កម្ពុជា គឺមានជាមធ្យមក្នុងប្រមាណ ៥ ទៅ ៦ភាគរយ, និងការជ្រើសរើសទីតាំងសំខាន់ដោយការប្រុងប្រយ័ត្ន គឺទទួលបាន ROI អាចនឹងកើនឡើងរហូតដល់ចន្លោះ៨ ទៅ១០ភាគរយ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រឹមតែ២ភាគរយ នៅក្នុងប្រទេសសិង្ហបុរី។ ដូច្នេះចំពោះទស្សនៈពាណិជ្ជកម្ម វាមើលទៅមានការទាក់ទាញ តែអ្នកវិនិយោគត្រូវការគិតគូរតាមគណិតវិទ្យារបស់ពួកគេ និងអនុវត្តឱ្យបានត្រឹមត្រូវដោយសារតែការដាក់ទុនមុនពេលវិនិយោគ។

៣.តើស្ថានភាពនយោបាយនឹងទៅជាយ៉ាងណា? អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា ប្រទេសកម្ពុជាមានស្ថិរភាពនយោបាយ ដែលធ្វើឱ្យវាក្លាយជាទីកន្លែងមានការទាក់ទាញមួយសម្រាប់អ្នកវិនិយោគបរទេសសម្លឹងមើលទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីនេះ។ តើនេះជាអ្វីដែលលោកយល់ស្របជាមួយពួកគេដែរឬយ៉ាងណា?

គ្រប់វដ្តវេលាមុនពេលបោះឆ្នោត គេនឹងមើលឃើញបរិយាកាសអាជីវកម្មនៅកម្ពុជា មានភាពជាប់គាំងមួយរយៈ ហើយអ្នកជំនាញអាចរង់ចាំ និងមើលឃើញពីរបៀបខ្លះៗនៃការបោះឆ្នោតឃុំសង្កាត់ឆ្នាំ២០១៧ នាពេលខាងមុខ និងការបោះឆ្នោតទូទៅនៅឆ្នាំ២០១៨។ ប្រសិនបើថ្ងៃប្រកាសលទ្ធផលនៃការបោះឆ្នោតប្រព្រឹត្តទៅដោយរលូន ឧទាហរណ៍ដោយគ្មានជម្លោះនៃការបោះឆ្នោតណាមួយ បន្ទាប់មកអាជីវកម្មវាគឺបន្តរីកចម្រើនជាធម្មតានឹងមានការកើនឡើងជាងធម្មតាជាថ្មីម្តងទៀត។

៤.តើការបោះឆ្នោតនៅឆ្នាំក្រោយអាចនឹងផ្លាស់ប្តូរសក្ដានុពលទីផ្សារសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យដោយរបៀបណា? តើលោកជឿថា វានឹងបង្ខំមនុស្សឲ្យមានភាពប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុនបន្ថែមទៀត ឬយ៉ាងណា?

ជាធម្មតាមនុស្សចង់លក់ទំនិញចេញក្រោមសម្ពាធមួយចំនួន ជាពិសេសនាក្នុងអំឡុងពេលមុនការបោះឆ្នោត។ វិនិយោគិន ដែលមានបទពិសោធផ្ទាល់របស់ពួកគេ នឹងការស្វែងរកឱកាសក្នុងការទិញនៅក្នុងតម្លៃសមរម្យ និងមានការធានារ៉ាប់រង។ នៅអំឡុងពេលនៃការបោះឆ្នោតរួចរាល់ ហើយរដ្ឋាភិបាលថ្មីមកជំនួសកន្លែងចាស់ នោះទីផ្សារនេះអាចនឹងធ្វើឲ្យមានភាពពេញចិត្តជាថ្មីម្តងទៀត។ វដ្ត គឺធម្មតាបែបនេះ ត្រូវបានគេសង្កេតឃើញអស់រយៈពេលប៉ុន្មានទសវត្សរ៍ចុងក្រោយនេះនៅកម្ពុជា។

៥. ដោយមានការព្រួយបារម្ភទៅលើការផ្គត់ផ្គង់លើសពីតម្រូវការនៃលំនៅឋានដែលកំពុងប៉ះពាល់ទីផ្សារនៅពាក់កណ្តាលចុងក្រោយនៃឆ្នាំ២០១៦នេះ អ្នកជំនាញមួយចំនួនបានគិតគូរពីភាពវិជ្ជមាន ដែលអាចចេញមកផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌទីផ្សារជាថ្មី។ តើលោកជឿជាក់ថា អ្វីខ្លះទៅជាគុណសម្បត្តិនៃទីផ្សារមួយដែលកំពុងឆ្ពោះទៅរកការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការនោះ?

ការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការនឹងត្រូវបានកើតឡើងជាបន្ថែមទៀតនៅក្នុងគម្រោងខុនដូលំដាប់ខ្ពស់ មានន័យថា សម្រាប់អ្នកទិញបរទេសជាចម្បង។ អ្នកស្រុកនៅតែមិនទាន់ពេញចិត្តក្នុងរបៀបរស់នៅតាមខុនដូ ដោយពួកគេចូលចិត្តអចលនទ្រព្យជាឯកជនជាដីតាំងពីដើមរៀងមក។

ទោះយ៉ាងណាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទាំងអស់ដែលធ្លាប់មាននិន្នាការមើលរំលងសក្តានុពលយ៉ាងធំនេះ ជាពិសេសចំពោះ «លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ» វាគឺជាតម្រូវការដ៏ច្រើនពីចំនួនប្រជាជនដែលមានការងារធ្វើភាគច្រើន។

នៅក្នុងបណ្តាប្រទេសផ្សេងទៀត រដ្ឋាភិបាលបានដំណើរការលំនៅឋានសាធារណៈ ដើម្បីដោះស្រាយបាតុភាពកន្លែងស្នាក់នៅសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋរបស់ខ្លួន ប៉ុន្តែវាមិនបានកើតឡើងនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាទេ។ អំណឹះតទៅ «លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ» គួរតែក្លាយជារឿងធំដើម្បីទាក់ទាញយកប្រយោជន៍ដល់គ្រប់ភាគី៕

ប្រភព៖ ភ្នំពេញ ប៉ុស្តិ៍

Leave a Reply